Donation : les 100 000 euros pour un logement disparaissent le 31 décembre 2026
Une exonération temporaire permet de donner 100 000 euros par parent, en plus des abattements habituels, si l'argent finance un logement neuf ou une rénovation énergétique. Elle s'arrête le 31 décembre 2026. Conditions exactes, cumul, pièges, et ce qui n'est pas voté pour 2027.
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Il existe en ce moment une fenêtre fiscale que peu de familles utilisent, et elle se referme le 31 décembre 2026. Un parent peut donner 100 000 euros exonérés de droits, en plus de l'abattement habituel de 100 000 euros, si l'argent finance un logement neuf ou une rénovation énergétique. Ce n'est pas une rumeur de réforme : c'est un texte en vigueur, avec une date d'extinction écrite dedans.
Ce que dit exactement le texte
Le dispositif a été créé par la loi de finances pour 2025 et vit à l'article 790 A bis du Code général des impôts. Ses paramètres sont précis, et c'est cette précision qui fait tomber la plupart des projets mal préparés.
- La fenêtre. Le don doit être consenti entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. C'est la date du don qui compte.
- Le montant. 100 000 euros exonérés par donateur, avec un plafond global de 300 000 euros par bénéficiaire, tous donateurs confondus.
- Qui peut donner, à qui. Le don doit aller à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant. À défaut d'une telle descendance, à un neveu ou une nièce.
- La forme. Uniquement une somme d'argent en pleine propriété : chèque, virement, mandat ou espèces. Pas un bien, pas une nue-propriété.
- L'usage. Soit l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), soit des travaux de rénovation énergétique dans l'habitation principale du bénéficiaire. Précision qui fait tomber des dossiers : il s'agit des travaux éligibles à MaPrimeRénov, pas de n'importe quels travaux d'économie d'énergie.
- Le délai d'emploi. Les fonds doivent être employés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement.
- La durée de conservation. Le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou celle d'un locataire, pendant cinq ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement.
Le vrai levier : le cumul
Prise seule, l'exonération est intéressante. C'est son cumul avec les dispositifs permanents qui la rend décisive, parce qu'elle s'y ajoute au lieu de s'y substituer.
Trois étages se superposent, chacun avec ses propres règles :
| Dispositif | Montant | Renouvellement | Condition d'usage |
|---|---|---|---|
| Abattement parent-enfant (art. 779) | 100 000 € par parent et par enfant | tous les 15 ans | aucune, libre d'emploi |
| Don familial de sommes d'argent (art. 790 G) | 31 865 € par donateur | tous les 15 ans | donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur |
| Exonération temporaire (art. 790 A bis) | 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire | dispositif temporaire, fin au 31/12/2026 | logement neuf, VEFA ou rénovation énergétique |
Un seul parent peut donc transmettre à un seul enfant jusqu'à 231 865 euros sans aucun droit de donation, en respectant les conditions propres à chaque étage.
Le calcul pour un couple avec un enfant
Poussons l'arithmétique, puisque c'est là que la fenêtre prend son sens.
Deux parents, un enfant qui achète un logement neuf :
- Exonération temporaire : 100 000 € × 2 = 200 000 € (sous le plafond de 300 000 € par bénéficiaire, donc admis)
- Abattement de droit commun : 100 000 € × 2 = 200 000 €
- Don familial de sommes d'argent : 31 865 € × 2 = 63 730 € (si les deux parents ont moins de 80 ans)
Soit 463 730 euros transmis sans droits de donation, contre 263 730 euros si l'on n'utilise pas la fenêtre. La différence, 200 000 euros, est exactement ce qui disparaît le 31 décembre 2026.
Les quatre pièges
Le dispositif est généreux, donc encadré. Quatre conditions font tomber l'exonération, et ce sont toujours les mêmes.
Le délai de six mois. Donner en décembre 2026 pour un compromis signé en septembre 2027 ne fonctionne pas. Les fonds doivent être employés dans les six mois du versement. En pratique, cela veut dire que le projet immobilier doit déjà exister quand vous donnez, pas l'inverse. C'est le piège le plus fréquent chez ceux qui donnent « pour ne pas rater la date ».
Le neuf seulement. L'ancien n'ouvre pas droit à cette exonération pour l'achat. Beaucoup de familles découvrent la contrainte après avoir trouvé le bien. Si le projet porte sur de l'ancien, le second usage admis reste la rénovation énergétique de l'habitation principale, dans le périmètre des travaux éligibles à MaPrimeRénov, ce qui n'est pas la même chose qu'un achat.
Les cinq ans de résidence principale. Le logement doit rester résidence principale, du bénéficiaire ou d'un locataire, pendant cinq ans. Un enfant susceptible d'être muté à l'étranger, ou de revendre pour un projet plus grand, fait courir un risque de remise en cause.
Le plafond de 300 000 euros par bénéficiaire. Il est global, tous donateurs confondus. Deux parents plus deux grands-parents qui donneraient chacun 100 000 euros dépasseraient le plafond : les 100 000 euros excédentaires ne seraient pas exonérés à ce titre.
Ce qui n'est pas voté pour 2027
Il faut être net, parce que le sujet est saturé de bruit. Aucune des mesures qui circulent pour 2027 n'est du droit à ce jour. Les pistes évoquées viennent de rapports d'experts, d'amendements et de programmes, pas d'un texte adopté.
Deux montants concentrent les discussions : l'abattement de 100 000 euros en ligne directe, inchangé depuis 2012, et les 152 500 euros propres à l'assurance-vie. Plusieurs pistes envisagent de les abaisser, sans qu'aucun montant ne soit stabilisé.
Conséquence pratique, et c'est la seule qui compte : ne construisez pas une stratégie sur une rumeur, construisez-la sur une échéance datée. L'échéance datée, aujourd'hui, c'est le 31 décembre 2026 pour l'exonération logement. Le reste relève du pari politique, et un patrimoine ne se pilote pas au pari.
Ce qu'il est raisonnable de faire d'ici décembre
Trois questions, dans cet ordre, suffisent à savoir si la fenêtre vous concerne.
- Un enfant, petit-enfant ou neveu a-t-il un projet de logement neuf ou de rénovation énergétique qui se concrétise dans les six mois suivant un don ? Si non, la fenêtre ne vous concerne pas, et forcer un projet pour capter un avantage fiscal est le meilleur moyen d'acheter mal.
- Vos abattements de droit commun sont-ils disponibles ? Vérifiez la date de vos donations antérieures : le compteur de quinze ans conditionne l'essentiel du montant.
- Le bénéficiaire peut-il tenir cinq ans de résidence principale ? C'est une contrainte sur sa vie, pas sur votre patrimoine. Elle se discute avec lui avant de signer.
Si les trois réponses sont oui, le sujet mérite un rendez-vous chez un notaire avant l'automne, pas en décembre : la datation du don et la preuve de l'affectation demandent un peu d'avance.
En résumé
Un texte en vigueur permet, jusqu'au 31 décembre 2026, de donner 100 000 euros par donateur en franchise de droits pour financer un logement neuf ou une rénovation énergétique, dans la limite de 300 000 euros par bénéficiaire. Il se cumule avec l'abattement de 100 000 euros et le don familial de 31 865 euros, ce qui porte le total à 231 865 euros par parent et par enfant. Quatre conditions le font tomber : six mois pour employer les fonds, le neuf seulement, cinq ans de résidence principale, et le plafond global par bénéficiaire. Ce qui circule pour 2027 n'est pas voté et ne doit pas dicter la décision.
Sources
Questions fréquentes
- Ce don peut-il servir à acheter un logement ancien ?
- Non. L'exonération de l'article 790 A bis vise l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA). Un achat dans l'ancien n'y ouvre pas droit. Le second usage admis est le financement de travaux de rénovation énergétique dans l'habitation principale du bénéficiaire, et seulement ceux qui sont éligibles à MaPrimeRénov. Pour un projet dans l'ancien, il reste les abattements de droit commun, qui ne sont pas concernés par l'échéance du 31 décembre 2026.
- Le plafond de 300 000 euros est-il par donateur ou par bénéficiaire ?
- Par bénéficiaire. Chaque donateur est exonéré jusqu'à 100 000 euros, mais un même bénéficiaire ne peut pas recevoir plus de 300 000 euros exonérés au titre de ce dispositif, tous donateurs confondus. Un couple qui donne à un enfant utilise donc 200 000 euros des 300 000 disponibles.
- Que se passe-t-il si mon enfant revend le logement avant cinq ans ?
- Le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou celle d'un locataire, pendant cinq ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement. Si cette condition n'est pas respectée, l'exonération peut être remise en cause par l'administration. C'est le point à examiner avant de donner à un enfant dont la situation professionnelle ou familiale est susceptible de bouger.
- Faut-il obligatoirement un notaire ?
- Un don de somme d'argent peut se faire par virement et se déclarer à l'administration fiscale. Mais ici trois choses se superposent : l'exonération temporaire, l'abattement de droit commun et le don familial de sommes d'argent, chacun avec ses propres conditions, ses propres délais et sa propre preuve d'affectation. C'est exactement le genre d'empilement où une erreur de séquence coûte l'avantage. Un notaire sécurise le montage et la datation.
Cet article est une explication générale, pas un conseil personnalisé. Votre situation dépend de votre résidence fiscale, de votre régime matrimonial et de vos objectifs : faites-la valider par un notaire, un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine.