LMNP en 2026 : micro-BIC ou réel, et le piège de l'amortissement à la revente

Le statut de loueur meublé non professionnel, le LMNP, a longtemps été présenté comme la niche fiscale de l'immobilier : des loyers peu ou pas imposés grâce à l'amortissement, et une plus-value douce à la revente. La première moitié est toujours vraie ; la seconde ne l'est plus depuis 2025. Voici ce que le LMNP rapporte vraiment en 2026, comment choisir entre micro-BIC et régime réel, et le piège de sortie que peu de vendeurs prennent le temps d'expliquer.

1. Le LMNP en une minute

Louer un logement meublé, c'est exercer une activité commerciale au sens fiscal. Vos loyers ne sont donc pas des revenus fonciers (le régime de la location nue), mais des bénéfices industriels et commerciaux, des BIC. Cette différence de nature change tout : les règles, les régimes, et le taux des prélèvements sociaux.

Vous êtes loueur meublé non professionnel tant que vos recettes de location meublée restent sous 23 000 euros par an, ou sous le total de vos autres revenus d'activité du foyer. Au-delà, vous basculez en loueur professionnel, avec d'autres règles. La grande majorité des bailleurs particuliers relèvent du non professionnel, le LMNP.

2. Micro-BIC ou régime réel : le vrai choix

Tout se joue ici. Deux façons de déclarer, un écart de fiscalité considérable.

Le micro-BIC : simple, forfaitaire

Vous déclarez vos recettes, l'administration applique un abattement forfaitaire censé représenter vos charges, et vous êtes imposé sur le reste. Pour la location meublée de longue durée, l'abattement est de 50 %, dans la limite de 77 700 euros de recettes pour les revenus 2025 (déclarés en 2026). La revalorisation triennale prévue par la loi de finances pour 2025 porte ce plafond à 83 600 euros pour les revenus perçus de 2026 à 2028.

C'est simple, sans comptabilité, mais forfaitaire : si vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers, vous payez de l'impôt sur un bénéfice que vous n'avez pas vraiment réalisé.

Le régime réel : l'amortissement, l'arme du LMNP

Au réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux) et surtout vous amortissez le bien : chaque année, vous passez en charge une fraction de sa valeur (hors terrain), comme le ferait une entreprise pour une machine. Cet amortissement n'est pas une dépense de poche, mais il réduit votre bénéfice imposable.

Résultat courant : un bien financé à crédit dégage, au réel, un bénéfice imposable proche de zéro pendant des années. Vous encaissez des loyers peu ou pas imposés. Aucune formule immobilière classique ne fait aussi bien sur le rendement courant. En contrepartie, le réel suppose une comptabilité et, en pratique, un expert-comptable.

Le cas particulier des meublés de tourisme

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci le micro-BIC des meublés de tourisme (les locations saisonnières type Airbnb). Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond du micro-BIC est tombé de 77 700 à 15 000 euros et l'abattement de 50 à 30 %. Les meublés classés gardent un régime plus favorable, lui aussi revu à la baisse. Si vous louez en courte durée, ce sont ces règles qui s'appliquent, pas celles de la longue durée.

3. Le tournant de 2025 : l'amortissement réintégré à la revente

Voici le point que beaucoup de vendeurs de programmes LMNP passent sous silence.

Jusqu'en 2025, le régime réel offrait un double avantage : des loyers non imposés pendant la détention (grâce à l'amortissement), et une plus-value calculée comme pour n'importe quel particulier, sans tenir compte des amortissements déduits. Autrement dit, on déduisait l'amortissement à l'entrée sans jamais le « rendre » à la sortie.

La loi de finances pour 2025, applicable depuis le 15 février 2025, met fin à cette asymétrie. Désormais, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : le prix d'acquisition retenu est diminué du total des amortissements pratiqués. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente d'autant.

L'effet est concret. Un investisseur qui a amorti 60 000 euros sur dix ans verra, à la revente, sa plus-value imposable majorée de ces 60 000 euros. L'économie d'impôt réalisée sur les loyers n'est pas annulée, mais une partie est reprise à la sortie. Certaines résidences services (étudiantes, seniors) font l'objet de règles particulières : faites vérifier votre situation par un expert-comptable avant de conclure.

La plus-value elle-même reste soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, avant les abattements pour durée de détention qui conduisent à l'exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Vérifiez le taux exact des prélèvements sociaux applicable à votre cession à la source ci-dessous : il dépend de la nature du gain et de l'année.

4. Les prélèvements sociaux sur les loyers

Une fois le bénéfice déterminé (au micro-BIC ou au réel), il s'ajoute à vos autres revenus et subit le barème progressif de l'impôt sur le revenu, à votre tranche marginale, puis les prélèvements sociaux. Sur la location meublée, ces prélèvements sociaux sont à 18,6 % en 2026 : la hausse de la CSG votée dans la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (de 9,2 à 10,6 %) porte le total à 18,6 % (10,6 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 7,5 % de prélèvement de solidarité) sur les revenus du capital et sur la location meublée.

C'est un point de vigilance : la location meublée est traitée comme un revenu du capital pour les prélèvements sociaux, là où la location nue relève d'un régime distinct. Mais au réel, cette base est souvent réduite à presque rien par l'amortissement, ce qui limite la portée de la hausse tant que vous conservez le bien.

5. LMNP, SCPI ou pierre en direct : où le placer

Le LMNP n'est qu'une des façons d'investir dans l'immobilier de rendement. Si la gestion d'un locataire ne vous tente pas, la pierre papier fait le même métier sans les contraintes : nous détaillons ses atouts et ses limites dans notre analyse SCPI en 2026. Et si vous cherchez d'abord la bonne enveloppe pour vos placements financiers à côté de l'immobilier, notre comparatif assurance-vie ou PEA pose le cadre. Le LMNP garde un avantage propre : le revenu courant peu imposé grâce à l'amortissement, à condition d'accepter la gestion et l'horizon long.

6. Si vous partez à l'étranger

Le régime décrit ici est celui du résident fiscal français. Si vous transférez votre résidence à l'étranger tout en gardant un bien loué en France, l'imposition de vos loyers et surtout de la plus-value à la revente change : elle dépend alors de votre statut de non-résident et de la convention fiscale entre la France et votre pays d'accueil. C'est un sujet traité sur notre site sœur Patrimoine International. Tant que vous êtes résident, les règles ci-dessus s'appliquent.